Vous envisagez d’ouvrir un riad ou de vous installer au Maroc ? 9 erreurs à éviter en matière d’immobilier pour les étrangers

Quand j’ai commencé à acheter des biens immobiliers au Maroc, je pensais que le plus difficile serait de trouver le bon endroit. Je me trompais.

Le plus difficile était de savoir quelle magnifique propriété cachait un problème de titre de propriété, un piège lié à l’acompte, un cauchemar en matière de rénovation ou une erreur de virement bancaire qui ne se révélerait que des années plus tard, au moment de la vente.

Le Maroc peut être un endroit vraiment formidable où vivre, investir ou gérer une entreprise dans le secteur de l’hôtellerie. Mais c’est souvent entre le moment où l’on tombe sous le charme d’un bien immobilier et celui où l’on conclut un achat en toute sécurité que la plupart des acheteurs étrangers perdent de l’argent, du temps, voire l’affaire elle-même.

J’ai moi-même acheté trois biens immobiliers au Maroc, après mon premier riad à Zagora, dont un à Marrakech. Et j’en ai vendu un. J’ai eu affaire à des agents immobiliers, des notaires, des vérifications de titres de propriété, des surprises liées à la rénovation et le genre d’erreurs que les acheteurs étrangers commettent souvent lorsqu’ils sont enthousiastes, pressés ou qu’ils se fient à de mauvais conseils. Aucune de ces erreurs n’est due à la négligence des personnes concernées. La plupart sont survenues parce qu’ils ont agi trop vite, fait confiance à la mauvaise personne et n’ont commencé à vérifier les documents qu’une fois que leurs émotions étaient déjà en jeu. J’ai eu la chance de ne pas rencontrer les problèmes auxquels Marcel a été confronté avec sa villa à Ouarzazate, car j’ai suivi certaines règles que je souhaite partager ici. 

À qui s’adresse cet article ?

• Les étrangers qui envisagent de s’installer au Maroc
• Les étrangers qui souhaitent acheter un riad ou un bien immobilier dans la médina
• Les personnes qui envisagent d’ouvrir une maison d’hôtes ou une auberge
• Les investisseurs Airbnb intéressés par Marrakech, Essaouira, Agadir, Tanger ou Casablanca
• Les retraités et les acheteurs à la recherche d’un certain art de vivre
• Les télétravailleurs qui ont déjà visité le pays et envisagent désormais sérieusement d’y acheter un bien immobilier

Les 9 erreurs en bref

1. Choisir son mode de vie avant de vérifier le titre de propriété.
2. Partir du principe que tout beau riad peut légalement être transformé en maison d’hôtes
3. Confondre Melkia et Titre Foncier
4. Verser un acompte avant que le notaire n’ait vérifié la propriété
5. Sous-estimer les coûts de rénovation
6. Négliger l’accès, le bruit, l’évacuation des eaux et l’état du bâtiment
7. Envoyer de l’argent sans protéger ses futurs droits de rapatriement
8. Considérer l’agent du vendeur comme s’il vous représentait
9. Déménager ou acheter avant de bien connaître le quartier et la réalité

Erreur n° 1 : se laisser séduire par le mode de vie avant d’avoir vérifié les documents administratifs

Le Maroc a un effet immédiat sur les gens. Quelques jours passés dans la médina, dans la cour d’un riad, sur une terrasse avec vue sur les toits ou sur l’océan, et déjà, de nombreux acheteurs imaginent comment agencer leur intérieur.

Cette attirance émotionnelle est compréhensible. C’est aussi l’un des aspects les plus coûteux de l’achat d’un bien immobilier au Maroc.

Les problèmes de titre de propriété, les litiges relatifs à la propriété, les dettes impayées, les signatures manquantes des héritiers et les restrictions d’urbanisme ne se révèlent pas lors d’une visite. Ils apparaissent plus tard, généralement une fois que l’argent a été versé et que l’agent immobilier est déjà passé à la vente suivante.

Ce qui, d’après mon expérience, a mal tourné

J’ai vu des acheteurs tomber sous le charme de biens immobiliers dont le titre de propriété n’était pas en règle. J’en ai vu d’autres verser des acomptes pour des riads dont deux des quatre copropriétaires vivaient à l’étranger et n’avaient jamais officiellement donné leur accord pour la vente. Le riad était magnifique. Le problème est resté invisible jusqu’à ce que le notaire commence à poser des questions.

La règle que j’applique désormais : vérifier les documents avant que l’émotion ne prenne le dessus. Visiter un bien avec curiosité, sans s’y attacher. Garder son enthousiasme pour après avoir obtenu la confirmation que le titre de propriété est en règle.

Erreur n° 2 : croire que tout beau riad peut légalement être transformé en maison d’hôtes

C’est l’une des erreurs les plus courantes et les plus coûteuses que je constate chez les acheteurs étrangers, en particulier à Marrakech.

Un riad destiné à un usage résidentiel personnel n’est pas automatiquement autorisé à fonctionner comme une maison d’hôtes. Le nombre de chambres, la structure du bâtiment, la classification du quartier et la réglementation touristique locale sont autant de facteurs qui déterminent si un bien immobilier peut légalement être exploité comme une maison d’hôtes payante.

Ce qu’implique réellement la gestion d’une maison d’hôtes

Pour gérer une maison d’hôtes au Maroc, il faut généralement :

• Un classement touristique par l'organisme régional compétent
• Appliquer les obligations en matière d’enregistrement des clients
• Payer la taxe de séjour
• Respecter les normes d’hygiène et de sécurité
• Déclarer le personnel
• Avoir une comptabilité conforme et sincère

Les exigences varient d’une ville à l’autre et évoluent au fil du temps.

Acheter le riad, ce n’est pas la même chose qu’acheter l’entreprise

C’est un point que de nombreux acheteurs négligent complètement. Un riad n’est pas automatiquement une entreprise. Parfois, vous n’achetez que les murs.

Si un vendeur vous dit que le riad fonctionne déjà comme une maison d’hôtes, demandez-lui précisément ce qui est inclus dans la vente. Une maison d’hôtes en activité peut avoir un historique d’exploitation, des avis de clients, un site web, des comptes sur les réseaux sociaux, des profils de réservation actifs, des relations avec le personnel, du mobilier, des équipements, ainsi qu’un classement ou une licence touristique. Rien de tout cela n’est automatiquement transféré avec le bâtiment.

Demandez si la licence ou le classement vous est transféré en tant que nouvel acquéreur, s’il est lié au propriétaire précédent à titre personnel, à une société ou à l’exploitant, et ce qui devra être réenregistré ou refait à votre nom. Ce sont des questions pratiques ayant des conséquences financières réelles, et l’agent immobilier n’est pas toujours la personne la mieux placée pour y répondre.

Ne partez pas du principe que l’achat d’un beau riad qui se trouve être en activité signifie que vous achetez une entreprise hôtelière en activité. Vérifiez ce qui est transféré et ce qui ne l’est pas avant de convenir du prix.

Ce qu’il faut faire avant d’acheter

Avant de vous engager dans un achat destiné à un usage hôtelier, vérifiez les conditions d’obtention d’une licence directement auprès des autorités locales compétentes. Demandez si une licence est déjà associée au bien et si celle-ci est transférable. Ne vous fiez pas aux assurances de l’agent immobilier ni aux estimations informelles des anciens propriétaires.

Si vous souhaitez comprendre l’ensemble du processus d’achat avant de faire une offre, il ne s’agit pas seulement de trouver le bien immobilier adéquat. Il s’agit de savoir ce qu’il faut vérifier avant que le bien ne devienne émotionnellement impossible à laisser passer.

N’achetez pas un riad en vous basant sur des revenus Airbnb prévisionnels sans avoir d’abord confirmé que le bien peut légalement et concrètement fonctionner à cette échelle.

Erreur n° 3 : ne pas faire la distinction entre Titre Foncier et Melkia

Qu’est-ce qu’un Titre Foncier?

Pour la plupart des acheteurs étrangers, le Titre Foncier est le type de titre qui offre la protection la plus sûre. Il s’agit du système d’enregistrement foncier au Maroc, géré par l’ANCFCC (Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie). Un bien immobilier doté d’un Titre Foncier en règle a un propriétaire enregistré, des limites bien définies et un historique de propriété traçable.

Qu’est-ce qu’une Melkia?

La « melkia » (الملكية) est une forme traditionnelle de propriété qui précède le cadastre moderne. Elle peut être tout à fait légitime. De nombreuses familles marocaines détiennent des biens immobiliers en « melkia » depuis des générations.

Mais pour un acheteur étranger, cela complique les choses. Les biens en « melkia » peuvent impliquer :

• Héritiers multiples
• Limites floues ou contestées
• Signatures manquantes de membres de la famille résidant à l’étranger ou décédés
• Une procédure d’enregistrement foncier en cours qui peut prendre des années

Un bien immobilier au prix attractif comme Melkia peut s’avérer très coûteux si la structure de propriété s’avère complexe.

La vérification que vous devez demander

Avant d’acheter un bien immobilier, demandez à votre notaire de se procurer un certificat de propriété récent auprès de l’ANCFCC. Ce document permet de vérifier l’identité du propriétaire actuel, l’existence d’éventuelles hypothèques ou charges, et de s’assurer que le titre de propriété est libre de toute charge. En d’autres termes, évitez la Melkia. 

Ne versez aucun acompte et ne signez aucun document contraignant tant que cette vérification n’aura pas été effectuée. Si un vendeur ne peut ou ne veut pas se prêter à cette vérification, c’est un signal d’alarme sérieux, même s’il semble tout à fait raisonnable en personne.

Termes que les acheteurs étrangers doivent connaître

Voici des termes que vous entendrez souvent chez les agents immobiliers, les notaires et les banques. Il est utile d’en connaître la signification avant de vous retrouver face à quelqu’un qui les utilise.

Notaire ( موثق ) : Le notaire. C’est le professionnel qui s’occupe de l’acte de vente, gère les fonds en dépôt fiduciaire et supervise le processus officiel de vente. Le recours à un notaire est la pratique courante pour l’achat de biens immobiliers titrés au Maroc.

Titre Foncier : l’acte de propriété enregistré. Il s’agit du document qui confirme qu’un bien immobilier a été officiellement inscrit au cadastre marocain avec un propriétaire et des limites clairement définis.

Melkia : un titre de propriété traditionnel. Il peut être légitime, mais il est généralement plus complexe pour les acheteurs étrangers qu’un Titre Foncier, car la propriété peut être partagée entre plusieurs héritiers et les limites peuvent être moins clairement définies.

Certificat de Propriété : un certificat officiel délivré par l’ANCFCC indiquant le propriétaire actuel enregistré d’un bien immobilier et toute hypothèque, privilège ou charge qui y est attachée. Demandez-en un exemplaire récent avant d’effectuer tout paiement.

Conservation Foncière (المحافظة  العقارية ) : le bureau du cadastre. Il s’agit du bureau du réseau de l’ANCFCC où les transferts de propriété sont officiellement enregistrés.

Acte de vente ( عقد البيع ) : L’acte de vente définitif. Il s’agit du document signé devant notaire qui transfère officiellement la propriété du vendeur à l’acheteur.

Office des Changes: L’autorité qui réglemente les mouvements de devises étrangères à l’entrée et à la sortie du Maroc. Cela concerne tout acheteur étranger transférant des fonds au Maroc et souhaitant rapatrier les fonds ultérieurement.

Erreur n° 4 : verser un acompte avant que le notaire ait vérifié la propriété

Au Maroc, le processus d’achat comprend généralement un accord préliminaire (souvent appelé « compromis de vente ») et un acompte versé avant la signature de l'acte de vente définitif. La manière dont cet acompte est versé et le lieu où il l’est revêtent une importance capitale.

Règle : dépôt fiduciaire auprès d’un notaire uniquement

L’acompte doit être versé sur un compte séquestre notarial. Pas au vendeur. Pas à l’agent immobilier. Pas en espèces. Mais sur un compte de séquestre officiel géré par un notaire marocain agréé.

Ce que le notaire doit vérifier avant que vous ne payiez

Avant le versement de tout acompte, le notaire doit avoir :

• Vérifié le titre de propriété et la référence du Titre Foncier
• Confirmé l’identité légale du vendeur
• Identifié tous les copropriétaires et héritiers
• Vérifié l’existence d’éventuelles hypothèques, privilèges ou charges grevant le bien
• Vérifié la validité de toute procuration si une personne signe au nom du propriétaire

Un vendeur aimable ne garantit pas pour autant un titre de propriété sans vice

J’ai entendu des acheteurs dire qu’ils faisaient confiance au vendeur parce qu’il semblait honnête, répondait à toutes leurs questions et parlait bien anglais. Un vendeur aimable et coopératif peut néanmoins se trouver dans l’impossibilité légale de vendre. Il peut faire partie d’un groupe d’héritiers. Il peut avoir un membre de sa famille à l’étranger qui n’a pas donné son accord pour la vente. Il peut y avoir une dette grevant le bien qu’il n’a pas divulguée.

Le rôle du notaire est de détecter ces problèmes avant que votre argent ne soit transféré. Laissez le notaire s’en charger avant de verser quoi que ce soit.

Erreur n° 5 : sous-estimer les coûts de rénovation

Les riads marocains et les propriétés situées dans la médina sont souvent vendus pour leur potentiel esthétique. La cour, les zelliges, les moulures en plâtre, la terrasse sur le toit. Ce que les photos de l’annonce ne montrent pas, c’est l’état du toit, celui de la plomberie, l’âge de l’installation électrique, ni ce qui se cache derrière les murs fraîchement repeints.

Les surprises courantes lors de la rénovation de propriétés marocaines

Les étrangers prévoient souvent un budget pour la conception et la décoration, mais sous-estiment les travaux de structure sous-jacents. Parmi les surprises courantes, on peut citer :

• Fuites de toiture et accumulation d’humidité dans les murs et les sols
• Une plomberie vétuste qui ne répond pas aux normes actuelles
• Un câblage électrique installé il y a plusieurs décennies et qui doit être entièrement remplacé
• Un système de drainage déficient, en particulier aux rez-de-chaussée
• Des extensions construites sur le toit sans permis qui pourraient nécessiter des travaux
• Des murs porteurs fissurés ou instables dissimulés sous le crépi
• Un accès étroit par le toit qui rend la livraison de matériaux extrêmement coûteuse

Lors de travaux de rénovation dans une médina traditionnelle, l’accès constitue une véritable contrainte. Les matériaux doivent souvent être transportés à la main à travers des ruelles étroites. Cela entraîne des coûts et des délais supplémentaires pour presque tous les projets.

Ce qu’il faut faire avant de s’engager

• Faites réaliser une expertise structurelle indépendante par un ingénieur ou un architecte qualifié avant de faire une offre
• Prévoyez une marge de sécurité d’au moins 20 à 30 % par rapport à votre devis de rénovation
• Tenez compte des frais d’accès si le bien est situé au cœur d’une médina

Ces imprévus liés à la rénovation ne signifient pas que l’achat est une erreur. Ils signifient simplement que le prix d’achat doit refléter l’état réel du bâtiment, et non son aspect extérieur, aussi photogénique soit-il.

Erreur n° 6 : ne pas tenir compte de l’ambiance du quartier selon les moments de la journée

Un bien immobilier qui semble charmant lors d’une visite en journée peut donner une impression très différente un vendredi soir, pendant le ramadan, en pleine saison touristique ou à la tombée de la nuit.

Ce qu’il faut vérifier avant de s’engager

Avant de vous engager dans l’achat d’un bien immobilier dans la médina, promenez-vous dans le quartier à différents moments de la journée et en différents jours. Vérifiez ensuite :

• Largeur des rues et des ruelles
• Disponibilité des places de stationnement à proximité
• Niveaux de bruit à différents moments de la journée et jours de la semaine
• Antécédents en matière de drainage et d’inondations dans le quartier
• Odeurs, notamment à proximité des tanneries ou des marchés alimentaires
• Sécurité du quartier la nuit
• Proximité de la fréquentation touristique si vous exploitez un établissement d’accueil
• Proximité de chantiers en cours sur les propriétés voisines
• Proximité d’une mosquée et affluence lors de la prière du vendredi

Remarque à l’attention des acheteurs de riads et de maisons d’hôtes

L’accessibilité pratique ne se limite pas à votre confort personnel. Les clients arrivent avec leurs bagages. Il faut faire livrer les matériaux de rénovation. Si la propriété se trouve au bout d’un chemin difficile d’accès, tenez-en compte dans tous vos calculs, qu’il s’agisse du budget de rénovation ou des avis des clients.

Aucun de ces facteurs pris isolément ne justifie à lui seul de ne pas acheter. Ensemble, ils brossent un tableau réaliste de la vie quotidienne dans cette propriété, et pas seulement de ce à quoi elle ressemble lors d’une visite par un après-midi ensoleillé.

Erreur n° 7 : envoyer de l’argent sans garantir ses droits futurs en matière de rapatriement

C’est l’erreur qui cause le moins de dégâts visibles au départ, mais qui entraîne les problèmes les plus graves par la suite, généralement au moment de la vente.

Pourquoi le mode de paiement est-il important ?

Les acheteurs étrangers au Maroc doivent transférer les fonds destinés à l’achat par les voies bancaires officielles. L’Office des Changes (l’autorité marocaine chargée des opérations de change) réglemente les mouvements de devises étrangères à l’entrée et à la sortie du pays. Lorsqu’un acheteur étranger fait entrer des fonds au Maroc par les voies officielles et conserve les documents requis, il conserve généralement le droit de rapatrier ces fonds lorsqu’il vendra finalement le bien immobilier.

Ce qui pose des problèmes par la suite

Lorsque les acheteurs effectuent des paiements informels, paient en espèces, acceptent de sous-déclarer le prix d’achat dans l’acte notarié ou ne conservent pas de justificatifs attestant de l’origine des fonds entrés au Maroc, ils s’exposent à de graves complications lorsqu’ils souhaitent transférer le produit de la vente à l’étranger.

Documents à conserver dès le premier jour

• Les relevés de virement bancaire indiquant l’origine et le montant des fonds transférés au Maroc
• L’acte notarié précisant le prix d’achat réel
• Les attestations bancaires confirmant l’importation de devises étrangères
• Toute la correspondance échangée avec le notaire concernant la structure financière de l’achat

La solution la plus sûre : ouvrez un compte bancaire au Maroc à votre nom, effectuez des virements internationaux en toute légalité, conservez tous les documents et demandez à votre notaire de valider la structure de la transaction avant que l’argent ne soit transféré.

Erreur n° 8 : faire confiance à l’agent immobilier du vendeur comme s’il vous représentait

Les agents immobiliers au Maroc peuvent s’avérer très utiles. Ils connaissent souvent mieux que n’importe quel acheteur étranger le parc immobilier, les quartiers, les prix et le contexte local.

Mais un agent travaillant pour le vendeur est rémunéré une fois la vente conclue. Son intérêt réside dans la conclusion de la transaction, et non dans la protection de vos intérêts.

Cela ne signifie pas pour autant que les agents soient malhonnêtes. Cela signifie simplement qu’ils se trouvent dans une position structurellement différente de la vôtre.

Comment se protéger

Faites appel à votre propre notaire. Pour un achat immobilier en toute sécurité au Maroc, le notaire est le professionnel généralement chargé d’authentifier l’acte de vente, de placer les fonds en dépôt fiduciaire, de vérifier les titres de propriété et d’enregistrer le transfert. Vous pouvez généralement choisir votre propre notaire de manière indépendante, plutôt que de vous fier uniquement à la recommandation du vendeur. N’hésitez pas à le faire.

Exigez des confirmations écrites. Ne vous fiez pas aux promesses verbales d’un agent concernant le titre de propriété, le zonage, les coûts de rénovation, les prévisions de revenus locatifs ou l’obtention d’une licence pour une maison d’hôtes. Demandez une confirmation écrite de tout élément factuel susceptible d’influencer votre décision.

Ne prenez pas de décisions financières sur la base de messages WhatsApp. Si un élément est important, il doit être confirmé par écrit par votre notaire.

Envisagez de solliciter l’avis juridique indépendant d’un avocat marocain pour tout achat complexe, en particulier si le bien immobilier implique plusieurs propriétaires, une structure de société, des travaux de rénovation en cours ou une activité commerciale associée.

Erreur n° 9 : acheter avant d’avoir pris la mesure de la réalité

Le Maroc est l’une des destinations touristiques les plus séduisantes au monde. La cuisine, l’architecture, la lumière, l’hospitalité…

Un séjour de deux semaines peut donner envie de s’y installer sans tarder. Vivre au Maroc est une expérience bien différente d’un simple séjour touristique.

Ce que vous ne pouvez pas voir en tant que visiteur

La bureaucratie, le système bancaire, les aléas linguistiques, les démarches administratives, les contraintes d’entretien des immeubles anciens, les réseaux de services publics, le secteur de la gestion immobilière. Rien de tout cela n’est visible pendant les vacances.

Avant d’acheter, testez les aspects ennuyeux de la vie, pas seulement les plus agréables. Essayez d’ouvrir un compte bancaire, de faire installer une connexion Internet, de trouver un plombier, de régler une simple formalité administrative, de faire vos courses en dehors des zones touristiques et de vivre une semaine de travail normale.

Un endroit peut sembler magique en vacances tout en s’avérant véritablement frustrant au quotidien. Ce n’est pas une raison pour ne pas déménager. C’est une raison pour s’en rendre compte avant d’avoir acheté, et non après.

Pour les personnes à la recherche d’un certain art de vivre et les retraités

La première étape la plus judicieuse consiste généralement à louer. Passez trois à six mois dans la ville ou le quartier qui vous intéresse. Profitez de cette période pour vous faire une idée concrète de la vie quotidienne sur place. Familiarisez-vous avec les démarches administratives locales sans trop de risques avant de devoir gérer en plus l’achat d’un bien immobilier.

À l’attention des acheteurs de riads et de maisons d’hôtes

Découvrez le mode de vie de la médina avant de vous lancer. Séjournez dans des établissements similaires. Discutez avec d’autres exploitants, et pas seulement ceux qui ont des comptes Instagram impeccables. Familiarisez-vous avec les fluctuations saisonnières, les réalités en matière de personnel, les besoins d’entretien et les taux d’occupation réalistes avant d’élaborer un plan d’affaires basé sur des prévisions de revenus.

Louez d’abord. Achetez ensuite. Le marché immobilier marocain n'évolue pas si vite : attendre trois à six mois vous fera passer à côté d’une bonne affaire.

Signaux d’alerte avant d’envoyer de l’argent

Ce sont des situations qui devraient vous inciter à prendre du recul, à poser davantage de questions, voire à vous retirer complètement.

• Le vendeur demande un paiement en espèces
• L’agent immobilier demande le versement de l’acompte directement, sans passer par le notaire
• Le titre de propriété est décrit comme étant « en cours de régularisation », « enregistré » ou « transféré ultérieurement »
• Le vendeur n’est pas en mesure de fournir des documents récents attestant de la propriété
• Certains héritiers sont introuvables, résident à l’étranger ou ne sont pas clairement identifiés dans le dossier
• Le riad est présenté comme étant titulaire d’une licence, mais personne ne peut expliquer clairement ce qui est transféré à l’acheteur
• Les coûts de rénovation reposent uniquement sur l’estimation de l’agent immobilier, sans inspection indépendante
• On vous presse de signer avant que le notaire ait vérifié l’intégralité du dossier
• Le vendeur souhaite qu’une partie du prix soit sous-évaluée dans l’acte
• Le notaire n’a pas confirmé par écrit les instructions relatives au dépôt fiduciaire avant de vous demander de payer

Documents et vérifications à demander avant d’envoyer de l’argent

Avant que votre compte ne soit débité, assurez-vous d’obtenir toutes les informations suivantes :

• Certificat de propriété récent délivré par l’ANCFCC confirmant la propriété actuelle telle qu’elle est enregistrée
• Numéro de référence et document du titre foncier
• Pièce d’identité vérifiée du vendeur
• Preuve de propriété, y compris l’historique complet de la propriété si disponible
• Liste complète de tous les copropriétaires ou héritiers, avec confirmation que tous sont d’accord et légalement habilités à signer
• Toute procuration utilisée dans le cadre de la transaction, dont la validité et l’actualité ont été vérifiées
• État des paiements des impôts et des charges pour le bien immobilier
• Frais de syndic ou frais de gestion de l’immeuble en cas d’achat d’un appartement
• Conditions écrites de tout accord préliminaire de dépôt de garantie
• Confirmation écrite du notaire indiquant que les fonds de la caution seront conservés sur un compte séquestre
• Rapport d’inspection structurelle indépendant établi par un ingénieur ou un architecte qualifié
• Inventaire écrit de tout mobilier ou équipement inclus dans le prix de vente
• Documents de virement bancaire confirmant les modalités d’entrée des fonds au Maroc
• Licence ou documents de classification touristique si le bien est commercialisé en tant que maison d’hôtes

Questions à poser avant d’acheter ou d’ouvrir un riad

• Ce bien est-il enregistré au Titre Foncier ou en Melkia ?
• Qui en est exactement propriétaire, et tous les propriétaires sont-ils légalement habilités à signer ?
• Y a-t-il des héritiers dont la signature est requise, et sont-ils tous joignables et d’accord ?
• Le notaire a-t-il demandé un Certificat de Propriété récent auprès de l’ANCFCC ?
• Mon acompte sera-t-il conservé en dépôt fiduciaire chez le notaire, ce qui sera confirmé par écrit avant que je ne verse quoi que ce soit ?
• Un ingénieur ou un architecte indépendant a-t-il inspecté la structure ?
• Quels travaux de rénovation ou de construction ont été réalisés sans permis ?
• Cette propriété peut-elle légalement fonctionner comme une maison d’hôtes selon la réglementation en vigueur ?
• S’il existe une licence de maison d’hôtes, est-elle transférable au nouveau propriétaire ?
• S’il s’agit d’une maison d’hôtes en activité, qu’est-ce qui est exactement inclus dans la vente : licence, avis clients, mobilier, comptes de réservation, personnel ?
• Comment dois-je transférer les fonds d’achat depuis l’étranger, et quels documents dois-je conserver ?
• De quels documents aurai-je besoin pour rapatrier le produit de la vente si je revends à l’avenir ?
• Quels sont les coûts d’exploitation annuels réalistes, y compris l’entretien, le personnel, les charges et la mise en conformité ?

Ce que je ferais différemment si je devais tout recommencer

Prendre mon temps. L’urgence n’est presque jamais réelle.

Louer avant d’acheter si vous déménagez dans une nouvelle ville ou un nouveau pays. Cette période d’essai revient peu cher comparée à un achat dans un endroit qui ne vous convient pas.

Faire appel dès le départ à mon propre notaire, choisi en toute indépendance, et non recommandé par l’agent immobilier.

Vérifier le titre de propriété avant de m’attacher au bien.

Examiner le Certificat de Propriété avant de visiter un bien une deuxième fois.

Faire réaliser une expertise structurelle indépendante pour tout bien nécessitant des travaux de rénovation.

Conserver tous les documents de virement bancaire, toutes les attestations, tous les actes notariés, de l’achat jusqu’à une éventuelle vente.

Ne pas acheter un riad en me basant uniquement sur les projections d’Airbnb ou les estimations de revenus fournies par le vendeur ou l’agent.

Choisir le quartier avant de choisir le bien immobilier. L’emplacement détermine la qualité de vie et la rentabilité de l’activité.

Ne pas céder à la pression. Tout vendeur, agent ou situation qui crée un sentiment d’urgence pour signer ou payer rapidement est une raison de ralentir, et non d’accélérer.

Le mot de la fin

Le Maroc peut être un endroit incroyable où vivre, investir et développer une activité dans le secteur de l’hôtellerie.

Ceux qui réussissent sont presque toujours ceux qui ont fait preuve de patience. Ils ont d’abord vérifié les faits, puis négocié, et n’ont versé d’argent qu’une fois convaincus par le titre de propriété, le processus de dépôt, les risques liés à la rénovation et la traçabilité des paiements.

Le marché immobilier récompense les acheteurs qui posent plus de questions qu’ils ne se sentent à l’aise de le faire, qui font appel à leurs propres conseillers professionnels et qui considèrent l’achat comme la transaction financière et juridique sérieuse qu’il est réellement, plutôt que comme le choix de vie romantique qu’il peut sembler être vu de l’extérieur.

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