Attention arnaque, la vente d’immobilier marocain à l’étranger

2 Juin 2014 par Marie-Aude

Attention arnaque, la vente d’immobilier marocain à l’étranger

Une de nos lectrice vient de nous poser une question suite au salon de l’immobilier marocain qui vient de se tenir en France :

Un projet a retenu toute mon attention : Taghazout Bay, proposé par la sté SAPST, site référencé sur internet. Projet immobilier sur 650 ha, destiné au tourisme, situé à 16 km au nord d’Agadir.
D’après le vendeur, il n’est pas dans les coutumes juridiques du Maroc de faire signer un avant contrat dans le cas de vente sur plan.
Il me demande de lui verser 15% pour retenir les lots qui m’intéressent par virement car je n’ai pas de compte au Maroc, et seulement lorsqu’il constatera la réception des fonds, il sera en mesure de me faire signer un contrat de vente.
En France, l’encadrement de ce genre de vente est plus drastique, est ce une procédure normale pour le Maroc ?

Allons tout de suite à l’essentiel : non, ce n’est pas une procédure « normale » (même si elle est courante) pour le Maroc. C’est une procédure dangereuse, à éviter absolument !

L’argument « ce n’est pas dans les coutumes juridiques » me hérisse le poil. D’abord parce que l’expression « coutume juridique » n’a aucun sens. Ensuite parce que c’est l’argument bateau utilisé pour attraper les candidats Marcel (comme celui qui avait repris un hôtel sans quitus de gestion). Quant aux possibilités de remboursement… là encore sans contrat, elles sont inexistantes. Les nombreuses personnes ayant acheté des appartements en temps partagé au Maroc en savent quelques chose !

Ensuite, parce que le cadre juridique est à peu près le même qu’en France, même si, d’une manière générale le consommateur est moins bien protégé. Mais un contrat reste un contrat, l’absence de preuve a les mêmes implications qu’en France. Envoyer de l’argent sans contrat préalable est la porte ouverte à tous les abus, qui iront de « je n’ai pas reçu l’argent » à « j’ai fait faillite » en passant par « le contrat qui est envoyé ne correspond pas à ce qui a été montré lors du salon ».

Et en particulier parce que, dans le cas précis, il existe une législation marocaine claire.

La législation sur l’achat sur plan, ou VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement)

Il existe une loi spécifique pour la VEFA : c’est la loi 44-00, dont l’article 618-3 indique clairement que le seul engagement valable est un contrat préliminaire, et que ce contrat préliminaire ne peut être conclu qu’après l’achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée.

Ce contrat doit être un contrat authentique, signé devant un notaire, qui aura effectué les vérifications nécessaires (titrage, permis de construire, etc).

Les protections offertes par la loi en cas de vente sur plan

Elles sont de deux ordres.

D’abord, elles limitent les versements de l’acheteur, en fonction de l’achèvement des travaux. Rien de doit être payé avant l’achèvement des fondations, ensuite du gros ouvre.

Ensuite, elles fixent des intérêts en cas de retard de livraison :

En cas de retard dans la réalisation des travaux de construction dans les délais impartis, le vendeur est passible d’une indemnité de 1% par mois de la somme due, sans toutefois dépasser 10 % par an

Les conséquences quand on ne signe pas un contrat conforme

Signer un acte sous seing privé, envoyer des fonds avant la signature de ce contrat devant notaire, c’est s’exposer à perdre les avances. En effet, l’article 618-3 précise bien que

Est considérée comme nulle et non avenue, toute demande ou acceptation d’un versement de quelque nature que ce soit, avant la signature du contrat préliminaire de vente

Ce qui veut dire, en d’autres termes, qu’en l’absence de contrat, les acheteurs ne peuvent pas se faire se faire indemniser pour des retards ou des livraisons non conformes, voir même se faire rembourser les sommes avancées au promoteur, ou pire, à l’intermédiaire ! (Et il y a une jurisprudence à ce sujet).

Les reçus de versement ne sont donc absolument pas une protection juridique.

Le transfert de propriété lors d’un achat sur plan au Maroc

Le mécanisme de transfert de propriété est très différent de la France : en effet, au Maroc, le promoteur reste propriétaire de l’intégralité de l’immeuble jusqu’à l’inscription définitive de l’acte à la conservation foncière, c’est à dire après l’achèvement des travaux. C’est l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité qui permet d’éclater le titre foncier et de procéder à la vente définitive.

Pour rappel, en France, le transfert de propriété se fait au fur et à mesure des paiements.

La loi marocaine ne fixe pas de plafonds de versements (encore une différence avec la France).

Si une des deux parties ne satisfait pas ses obligations, la pénalité maximum est de 10% du prix de vente.

Les documents à fournir pour un contrat de vente sur plan / VEFA

L’immeuble doit être clairement identifié, ainsi que son ou ses propriétaires actuels. Si il est déjà titré (enregistré au cadastre) cela doit être mentionné.

Il doit bien entendu être décrit de façon précise, et les plans certifiés conformes de l’architecte doivent être joints. Le numéro et la date du permis de construire doivent être indiqués.

L’achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée doit être certifié par un ingénieur

L’ensemble des droits et des servitudes doit être listé.

La caution bancaire de l’entrepreneur doit être mentionnée. Or c’est le seul document qui peut garantir à l’acheteur de récupérer son argent si l’immeuble n’est pas livré ou n’est pas conforme.

Et la réservation ?

La réservation reste possible. C’est pour cette réservation qu’on demandait à notre lectrice de transférer 15% sans aucune garantie.

D’abord, cette somme est énorme. Elle correspond plutôt au premier paiement d’une VEFA. La réservation se fait couramment au Maroc, avec des sommes minimes. Récemment, pour un appartement de 80.000 euros, nous avons versé une réservation de … 1.000 euros !

Mais même pour une somme minime, la réservation doit se faire devant notaire.

D’abord parce que le contrat de réservation n’est pas soumis à une règlementation. Sa forme est libre. Il est prudent d’y inclure les éléments qui devront apparaitre dans le contrat de VEFA, et de s’assurer des services d’un notaire pour vérifier leur conformité.

Ensuite parce que le promoteur n’a pas à toucher les fonds avant la signature du contrat de vente sur plan. Le dépôt de garantie est versé au notaire, qui en est le garant tant vis-à-vis de l’acheteur que du vendeur.

La plaquette de Taghazout Bay

La plaquette de Taghazout Bay

Le cas particulier de Taghazout Bay

La plaquette de présentation du projet indique notamment les actionnaires de référence de la SAPST sont :

  • la Caisse de Gestion et de Développement (l’équivalent marocain de la Caisse des Dépôts) pour 35%
  • le Fonds Marocain de Développement Touristique pour 25%
  • la Société Marocaine d’Ingéniérie Touristique pour 5%
  • Un consortium dirigé par Akwa Group, un des plus gros groupes immobiliers marocains, appartenant à la famille d’Aziz Akhannouche et promoteurs du Morocco Mall pour 15%
  • Alliances Développement Immobilier pour 20%

Les trois premiers partenaires étant des organismes gouvernementaux, le risque de mise de clé sous la porte est assez faible, en tout cas en ce qui concerne la SAPST. Mais dans la plupart des cas, le programme sera commercialisé par des intermédiaires, des samsars, comme on dit ici, et là c’est autre chose !

Dans le cas particulier qui m’a été indiqué, le manque de qualité juridique de l’information peut faire craindre, justement, d’avoir affaire à un samsar pressé de remplir ses objectifs !

De plus, la participation du gouvernement n’est pas une garantie de livraison dans les délais ou conforme aux promesses.

Il y a un précédent à Taghazout Bay, c’est la station de Saîda, dans l’Oriental, qui n’a jamais réussi à décoller. Les infrastructures n’avaient pas été livrées à temps… aujourd’hui encore, plusieurs années après l’ouverture, on est loin du succès.

Donc même avec des partenaires a priori fiables et de bonne santé financière, il faut s’entourer de toutes les garanties possibles, et rester dans le cadre de la légalité marocaine.

Sur la carte

9 Commentaires
  1. Sophie

    Il a l’air sympa ce projet ))) Sa me rappelle qu’il y a eu le même système pour Chbika, de la vente sur plans, avec début des travaux en 2013 et fin des travaux prévus pour janvier 2017. Mais aujourd’hui on ne voit rien de tout sa.

    La station de Saida, est ce bien celle proche d’Oujda ? D’après des sources familiales sa a plutôt l’air de bien fonctionner. Une apparence donc ?

  2. claude

    Quand on voit au Maroc , le nombre de projets immobiliers abandonnés , dès les premiers rangs de parpaings, ceux ou seul le gros oeuvre est monté, ceux pratiquement finis et à l’abandon …. et ce , quel que soit le promoteur , je ne conseillerais à personne d’acheter sur plans.

    A Saidia , comme un peu partout (des hectares à Marrakech!!!) on trouve aussi à peu près ces cas de figure , avec en plus des immeubles terminés qui sont complètement décrépis, des immeubles ou seuls quelques propriétaires payent les charges , et dont les parties communes (dont les piscines) sont à l’abandon, des immeubles dont les apparts ont été achetés par des notables rbatis ou casaouis, qui prètent aux amis qui vont y mener une vie totalement incivique, en rendant invivable la vie pendant les week ends, et l’été !

    Le marché du neuf marocain n’est pas encore mur pour etre vendu à distance sur promesse ,
    il est déja assez dur de ne pas se faire avoir avec du tout fini, même en 2eme main!

  3. Untel

    SURTOUT NE PAS ACHETER AU MAROC!!
    1-Pour ce qui est de la VEFA, tout désistement vous pénalisera selon les clauses écrites en minuscule dans le contrat
    2-Tout projet n’est pas susceptible d’être achevé dans les temps, voire être achevé tout court !
    3-le bon voisinage, le civisme,syndic….toute ces notions n’ont pas lieux sauf en théorie, car en pratique c’est le tapage nocturne, les plages de garage et parking envahit par les voisins..
    4- infrastructures quasi inexistantes : hôpital , sécurité..
    5- après ces inconvénients vécus, à La REVENTE vous allez gouter à l’administration marocaine, la lenteur, le non sens, l’illogique, l’arbitraire et vous allez PAYER !!
    A BON ENTENDEUR !!

    • Marie-Aude

      Voilà typiquement un témoignage anonyme d’un Marcel, qui a signé sans prendre le temps de lire les clauses écrites en minuscules – qui existent dans tous les pays.

      Si les inconvénients mentionnés sont réels dans de nombreux lieux, personnellement, depuis dix ans, je ne les ai jamais vécu, il faut croire que je sais choisir le quartier où j’habite :)
      Les infrastructures n’existent pas partout, effectivement, mais dans les grandes villes, il y a suffisamment de cliniques pour être bien soigné. La sécurité ? Le Maroc n’est pas dangereux, à nouveau sauf dans certains endroits bien identifiés.

      Bref, acheter au Maroc demande de prendre des précautions, mais ce n’est pas non plus infaisable.

  4. claude

    A part le point 4, ce témoignage n’est pas loin de la réalité en ce qui concerne les programmes neufs destinés à la vente à une clientèle plutot aisée !
    le genre de programmes vendus sur les salons !!!
    Pas ceux ou résident les gens qui réfléchissent à 2 fois, habitent le pays , et en connaissent les us et coutumes.

    Et même si les « marcels » qui se font berner n’ont pas toute ma sympathie , il est quand même bon de rappeler certaines vérités:
    – beaucoup de programmes ne vont pas au bout.
    – la copropriété au Maroc , n’est pas un long fleuve tranquille .
    – le revente est pratiquement illusoire, et si elle aboutit miraculeusement , la réexportaion des capitaux est une lutte !

  5. Mobigroup

    Bonjour

    Trés bon article pour argumenter devant les propositions en VEFA. Il est étonnant de voir des gens étrangers et nombre de MRE qui arrivent et qui se jettent dans les propositions des promoteurs qui pratiquent la VEFA sans en connaitre au moins les bases ou seulement en se rendant sur ce sujet par un moteur de recherche désormais. Autre point concernant certains projets touristiques comme celui dont il est question dans ce sujet. Le projet promet aux acheteurs une rentabilité annuelle et mensuelle garantie pendant 9 années (4000 dhs/mois pour un 70 m² 4500 pour 80 m² et 5000 dhs pour un 80 m²).

    A savoir que la gestion locative touristique ne peut commencer en principe que lorsque la totalité des lots sont terminés, et vendus… de nombreux dans d’autres projets depuis des années (avant la crise de 2008…) restent avec de nombreux lots invendus et les clients attendent encore le service promis…

    Si quelqu’un au Maroc est capable de remplir 10 mois dans l’année pendant 9 ans avec ses touristes de tels programmes aussi importants (alors que la zone réclamera des années avant de voir le derniers ouvriers ou la dernière grue pour devenir touristiquement viable) qu’il contacte le Ministère du tourisme de toute urgence ou qu’il postule dans les plus grands hôtels gérés, ils lui feront un pont dor… ou qu’il garde son projet et l’exploite directement en zone touristique pour lui et non en vente immobilière sous ce concept… Pour rappel les hôtels souffrent à Agadir la ville voisine, et combien tombent en ruines et sont fermés…

    Ce programme c’est entre 1.630.000 dhs et 3.600.00 dhs (de 70/80/90m²) avec exonération TVA en gestion touristique ou sans exonération entre 1 429 825.00 MAD à 3 157 895.00 MAD. (on se croirait entre 2005 et 2008 à la belle époque spéculative…)

    Autre point, pour rappel les normes constructives et thermiques arrivent au Maroc, mais vu les plaquettes c’est du garage et non de l’habitat comme toujours… Le cahier des charges constructives n’est jamais présenté aux futurs acheteurs… l’on comprend pourquoi).

    Sinon pour les investisseurs le plus rentable restera de construire son propre bien comme le font presque 70% des gens désormais localement au Maroc. (En hausse…)

    Sans tomber dans le prix mini de 3000 dhs le m² construits dans l’anarchie des régles cosntructives, une vraie habitations aux normes réelles NF au Maroc c’est selon projet entre 5500 et 6500 dhs le m² (clé en main) soit le prix d’une autoconstruction en Europe .

    Les Marcels sont ceux qui n’ont pas Internet désormais…:-))

    Salutations

  6. Samir wasifi

    Merci à Mobigroup et à Untel pour votre commentaire je vis à Agadir et c’est vrai ce que vous dites: Bonjour le tapage nocturne , manque de civisme sans parler des charges syndicales qui augmentent d’année en année , le plomberie est à refaire, coupure frequente du signal de la parabole (donc pas de TV) il faut attendre 3jours pour que le technicien arrive etc… etc… surtout pour Taghazout Bay à eviter vaut mieux acheter sa maison au village de taghazout sa vous coutera moins cher et en plus Zero Dirams de syndic.

  7. Mustapha

    Bonjour,
    Merci pour ce papier clair et précis. Les ventes en mode VEFA sont quasiment inexistantes au Maroc. En fait tout ce qui peut engager un Pseudo-Professionnel de l’immobilier de façon contractuelle est évité par tous: Addoha, Assaada, Alliance Darna, Alomrane, et la liste est longue. Certaines de ces boites cotées à la bourse de Casablanca, ne valent plus rien aux yeux des investisseurs. Le contrat de réservation est bidon et n’a aucune valeur juridique. Sinon les Pseudo-Professionnels ci-dessus ne l’utiliseraient jamais. Après avoir monté des boites vides avec la complicité des pouvoirs, ils utilisent l’argent du peuple pour se refinancer gratuitement et pendant 5, 10 voire même 15 ans et plus encore si affinité. De Vrais mafieux agissant en toute impunité et sans jamais être inquiétés. Si un malheureux client tente de les attaquer il y laisserait des plumes; d’abord à cause de la machine judiciaire biaisée et corrompue et ensuite face à leurs armées d’avocats eux même intéressées aux Pseudo-projets ultra lucratifs.
    Jamais aucun sinistre ministre n’a dénoncé ces agissements. Un silence complice et honteux. Sans parler de la spoliation dont sont complices de nombreux responsables.

  8. jamila

    C’est bien mon cas, mon mari et moi avons acheté un bien immobilier en 2012 sur plan, avec une livraison prévu septembre 2013, a ce jour nous n’avons pas été livré.
    En achetant chez un grand promoteur comme palmeraie Développement nous croyons être à l’abri des problèmes.

    Le seul souhait pour nous aujourd’hui c’est de se désister et récupérer l’argent versé pour la réservation, malgré plusieurs appels et courriers restés sans réponse du dit service commercial.

    C’est quoi la solution???????

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