Le contrat de bail : attention aux contrats « entre français »

15 Déc 2013 by Marie-Aude

Le contrat de bail : attention aux contrats « entre français »

Cela fait plusieurs fois que je vois des expatriés se retrouver dans une situation très gênante parce qu’il n’ont pas de contrat de bail « légal ». La proposition est souvent intéressante : un français (ou autre, mais la pratique est très répandue dans la communauté française) a acheté un bien au Maroc. Il est – ou pas – résident marocain, et il loue le bien à un français, avec un versement en euros sur un compte français. Bien évidemment, dans ce cas, le contrat de bail et les revenus ne sont pas déclarés au Maroc. C’est totalement illégal, et cela fait courir de nombreux risques au loueur et au locataire. En clair, c’est une « fausse bonne affaire ».

Voilà donc un point sur :

  • la loi sur le contrat de bail au Maroc
  • les obligations du loueur et du locataire
  • les risques pour les deux en cas de « contrat » illégal

La législation sur le contrat de bail

La loi marocaine sur les contrats de location a été récemment modifiée. Elle s’applique, qu’il s’agisse de bail à vocation d’habitation, ou de local commercial. Que dit cette loi, la loi 67-12 ?

  • le contrat de bail est obligatoirement écrit
  • il mentionne de façon claire et précise le bien loué, et l’identité du bailleur et du locataire
  • la date de signature du contrat, sa durée sont précisées, comme les frais du contrat
  • un état des lieux doit être fait lors de la location du bien
  • le dépôt de garantie est de deux mois de loyer au maximum ; il doit être restitué dans les deux mois qui suivent la fin du contrat, au plus tard, ou être imputé sur les derniers loyers
  • le loyer ne peut pas être révisé avant trois ans, et de 8% au maximum pour les locaux d’habitation
  • le locataire est normalement obligé de souscrire une assurance

Les obligations du loueur et du locataire

L’un envers l’autre

le locataire a l’obligation de maintenir le logement en « état salubre » – dans les limites de l’état des lieux à l’entrée – et de prendre à sa charge les petites réparations (peinture, plomberie, etc)

le propriétaire étant quant à lui obligé de proposer un bien « salubre » au départ

Vis-à-vis de l’administration marocaine

Le contrat de bail doit obligatoirement être enregistré à la commune. (De plus, quand il est passé avec un étranger non résident, il doit auparavant être rédigé par un notaire ou un adoul, semble-t-il).

C’est la déclaration à la commune qui va en effet permettre de :

  • légaliser le bail, et donc lui donner force contractuelle (ne pas oublier qu’au Maroc TOUT se légalise)
  • informer l’état marocain – et donc les impôts – de l’existence du bail

Car le locataire doit payer deux taxes, la taxe d’habitation (autrefois appelée taxe urbaine) et la taxe des services communaux (qui correspond en France, à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères).

Jusqu’à récemment, le propriétaire était redevable de la totalité de ces taxes, et le loyer était donc « taxes incluses ». La réforme fiscale demande au locataire de payer, mais certains propriétaires ne sont pas « à jour » : si vous louez, faites- vous bien préciser ce qui est compris ou pas.

L’un envers l’autre

le locataire a l’obligation de maintenir le logement en « état salubre » – dans les limites de l’état des lieux à l’entrée – et de prendre à sa charge les petites réparations (peinture, plomberie, etc)

le propriétaire étant quant à lui obligé de proposer un bien « salubre » au départ

Pourquoi un contrat « payé en France » n’est pas légal ?

La notion de territorialité

Par définition, un bien immobilier est soumis à la législation du territoire où il se trouve. On appelle ça la « territorialité ». En droit, des opérations peuvent être soumises à plusieurs droits, notamment quand il y a import-export, quand une prestation de service est effectuée pour un client étranger, ou dans des cas comme les mariages mixtes.

Pas en matière de location d’immeuble. Car la prestation (c’est-à-dire l’utilisation de la maison ou de l’appartement) est faite sur le lieu sur lequel se trouve l’immeuble. Donc dans notre cas, la loi marocaine s’applique.

(Par contre, les revenus tirés de cette location, eux peuvent avoir un statut plus complexe)

Le contrôle des changes

La première infraction à la loi marocaine, c’est de ne pas respecter le contrôle des changes.

Et c’est bien l’objectif de cette manoeuvre.

Payer en France en euros un loyer qui aurait dû être payé au Maroc en dirhams, c’est en fait « exporter illégalement des devises ». Au Maroc, c’est un délit, puni d’une amende comprise entre 500 et un million de dirhams, et égale au minimum à cinq fois le montant des devises exportées frauduleusement, et/ou d’un emprisonnement d’un mois à cinq ans (article 15 du Dahir du 30 août 1949). Cette amende est complétée par la confiscation du « corps du délit », ou, en cas d’impossibilité, la saisie d’un bien ou de liquidités d’un montant équivalent. On monte donc à six fois la valeur des devises en question.

Les impôts

Il y a deux impôts locaux. L’un est à la charge du propriétaire, l’autre à la charge du locataire. En payant directement le loyer en France, sans déclarer le contrat à la commune, propriétaire et locataire échappent donc aux impôts qu’il doivent acquitter.

Il y en a deux :

  1. la taxe d’habitation, ancienne taxe urbaine, est, contrairement à la France, à la charge du propriétaire
  2. la taxe des services communaux, ancienne taxe d’édilité

La première est basée sur la valeur locative du bien. Pour les résidences principales, un abattement de 75% est appliqué. Ensuite, le barême dépend de la valeur locative :

  • De 0 à 5 000 : 0%
  • De 5001 à 20 000 : 10%
  • De 20 001 à 40 000: 20%
  • Au-delà de 40000 : 30%

En ville, la taxe des services communaux est de 10,5% de la valeur locative.

De son côté, le propriétaire est tenu, bien entendu, de déclarer les revenus tirés de la location. Au Maroc. Même s’il est non résident, et qu’il paye ses impôts en France (mais les conventions de non-double imposition lui permettent, bien sûr, quand il fait les choses légalement, de ne pas payer l’impôt deux fois).

Les risques en cas de contrat de location au black

Pas de preuve de résidence

Pour un étranger au Maroc, qui souhaite obtenir une carte de résident, le bail est une pièce essentielle de la procédure. Autrement dit, sans bail officiel, pas de carte. J’ai connu ainsi des familles, avec des enfants scolarisés, qui devaient, tous les trois mois, partir en groupe faire un séjour d’un week-end en Espagne.

Un locataire qui s’incruste

En l’absence de bail légal, la personne qui occupe les lieux et qui en détient les clés est supposée être l’occupant de bon droit. Aucune clause d’un contrat « non existant » ne pouvant lui être opposée, il n’y a pas de raison de l’expulser. La procédure pour récupérer son logement va passer devant un tribunal, à qui il faudra expliquer pourquoi l’occupant est là.

Comptez environ cinq ans pour se débarrasser du locataire qui ne souhaite pas partir (et qui peut, de la même façon, décider d’arrêter de payer le loyer).

Aucun recours en cas de litige

D’une manière générale, et le locataire et le propriétaire n’ont aucun recours. Quel tribunal peut trancher ?

Porter le litige devant un tribunal marocain, c’est reconnaître les différentes fraudes, et donc s’exposer à des sanctions.

Mais le tribunal français n’est pas compétent (principe de territorialité). Et même si un tribunal français acceptait de « juger » le litige, il ne pourrait pas le faire, faute de preuve recevable.

La preuve, en matière de litiges entre propriétaire et locataire, c’est le constat d’huissier. Il faudrait donc envoyer un huissier marocain « constater », puis faire faire une procédure dite d’exequaetur, qui permet à un tribunal français de prendre en compte un constat d’huissier marocain comme si il avait été fait par un français. Sauf que… cette procédure passe par l’intermédiaire des autorités marocaines (Convention d’entraide judiciaire, Section 2, article 7)

Des amendes et des majorations d’impôt

En plus de l’infraction au contrôle des changes, la non-déclaration du bail, et donc le non paiement de la taxe d’habitation génère une majoration de 15%.

De plus, même si le propriétaire en est redevable, elle peut, à défaut du propriétaire, être réclamée au locataire.

Conclusion : un contrat de bail est rattaché au pays où le logement se trouve. Essayer de faire autrement est une fraude, et ça peut « rapporter gros ».

 

 

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8 Comments
  1. ait ouchene

    bonjour.svp j.ai un locataire qui me demande la formule montant du loyer plus la formule ttc(exemple/7000.00dhs ttc) est ce que c’est reglementaire si non de quoi s’agit’il merci

  2. Bernard

    Votre locataire vous demande comment vous calculez votre loyer et les charges. Vous devez pouvoir lui justifier les charges. Les loyers sont TTC, ou plutôt il n’y a pas de TVA déductible

  3. Monique

    Merci pour ces renseignements précieux.
    Je suis propriétaire d’un appartement à Casablanca que je vais louer à partir de juin 2015.
    A partir de cette même date, je ne serai plus résidente au Maroc (je l’étais depuis deux ans).
    Comment vais-je obtenir les formulaires de déclaration de revenus si je n’habite plus ici?
    Quelque chose m’échappe également: je devais déclarer ma pension française au service des impôts du Maroc, précisément parce que j’étais résidente ( je viens de le découvrir et suis vraiment très ennuyée!je suis en train et à grand peine, de régulariser ma situation). Je déclarais ma pension en France, très innocemment…
    Si je ne suis plus résidente, pourquoi ai-je donc à déclarer?

    Merci pour votre éventuelle réponse!
    Bien cordialement

    • Marie-Aude

      Bonjour

      vous avez à déclarer, en tant que non résidente, les revenus locatifs, qui sont taxés dans le pays où ils sont perçus. Ce serait la même chose si vous étiez résidente mexicaine et que vous louiez un appartement en France, les revenus de cette location seraient taxés en France. Pour le formulaire de déclaration, il faut voir avec les impôts à Casa.

  4. Anonyme

    Je remercie d’avance celui qui voudra bien me donner son avis éclairé d’expert.
    Peut on mettre fin un contrat de bail à l’expiration de la durée du contrat en demandant à l’avance (par ex 3 mois) l’évacuation et la remise des clefs par le locataire à la fin du contrat sans payer une quelconque indemnité?
    Même question lorsque le contrat de bail a prévu une durée déterminée de bail de 2 ans sans possibilité de reconduction mais dans les faits le locataire y demeure depuis une dizaine d’année avec l’accord consenti du proprio. Peut on demander l’arrêt du contrat après un ennième anniversaire de nouvelle periode de 2 ans à dater du démarrage du contrat?
    A la lecture de la nouvelle loi 67-12, la durée du contrat est omise dans l’article 3 consacré à ce que doit comporter un contrat de bail. De plus, ni l’article 44 ni l’article 56 ne citent le cas de mettre fin au contrat à l’expiration de la durée du contrat.
    Autrement dit on ne peut plus récuperer son bien tant qu’il est loué. Les cas de motifs de demande de résiliation du contrat ou d’expulsion sont nommément identifiés. Parmi elles, si le proprio veut y habiter, la procédure via le tribunal est longue et coûteuse Indémnité = 1 année de loyers.
    Faut il prendre son mal en patience et espérer que le locataire quitte la maison sans y laisser ses propres enfants comme noueaux occupants?
    Bien Cordialement

    • Marie-Aude

      Bonjour

      vous avez besoin d’un avis juridique, auprès d’un professionnel.

  5. Imageouest

    Bonjour,

    Je souhaite quitter mon appartement dans un mois.
    Sur mon contrat de bail, aucun préavis de départ n’est indiqué pour le locataire.

    Sur les différents sites consultés, il est mentionné un préavis de départ de deux mois, selon le contrat de location.

    Le préavis est il systématiquement de deux mois ? Où c’est le contrat de bail qui fait fois ?

    Merci,

    • Marie-Aude

      Bonjour,
      le préavis ne se présume pas. Si rien n’est mentionné, vous n’avez pas de préavis.

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